Photo of Flat - Interior
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Résidentiel

Louer : guide général

Dans les locations résidentielles, il n'existe pas de régles précises concernant les conditions internes d'un bien loué, bien qu'un bon état, la propreté et un minimum d'attention aux détails influencent grandement le choix d'un locataire potentiel. Une belle maison séduit immédiatement celui qui la voit.

À la fin du bail, le locataire est tenu de rendre les locaux au même niveau de propreté, d'ordre et de peinture que celui dans lequel il les a reçus.

Il convient également de noter que le contrat le plus couramment utilisé est d'une durée de 4 ans + 4 ans ; à Milan, une durée minimale de location est généralement requise (généralement au moins un an), aprés quoi il est possible de donner un préavis de 3 ou 6 mois. Pour les baux de courte durée (3/6 mois), les résidences et plusieurs activités spécialisées (comme Air B&B) proposent des appartements entiérement meublés et équipés, même pour quelques jours ousemaines.

Fourniture d'énergie et télécommunications

L'électricité, le gaz et le téléphone/Internet sont toujours à la charge du locataire. Les contrats correspondants sont stipulés directement par le locataire, qui choisit l'entreprise qui répond le mieux à ses besoins. Les paiements sont généralement bimestriels.

Frais d'enlèvement des ordures ménagères

Le locataire de tout appartement ou villa est tenu de s'inscrire auprès du bureau municipal compétent, ou par voie électronique, au service de collecte des déchets. Le coût du service est calculé en fonction des mètres carrés de la maison et du nombre d'occupants. Le paiement de la redevance est demandé par la municipalité qui enverra au locataire une facture annuelle.

Contrats en Italie

Il existe plusieurs types de contrats de bail en Italie.

Le contrat standard (dénommé 4 plus 4) est d'une durée de 4 ans, automatiquement renouvelable pour une période supplémentaire de 4 ans. Le propriétaire doit donc garantir la disponibilité pour un total de 8 ans, mais il peut éventuellement donner un préavis au locataire 6 mois avant la première date d'expiration du contrat (c'est-à-dire après les 4 premières années), si lui-même ou un proche parent a besoin d'occuper le bien. Pour ce faire, il faut toutefois tenir compte de certaines exigences légales. Le locataire peut donner un préavis, selon les termes convenus dans le contrat, par lettre recommandée avant même les 4 ans prévus. Le délai de préavis officiel est de 6 mois, mais on peut souvent convenir de le réduire à  3 mois.

Le contrat de transition, qui doit répondre aux besoins transitoires d'un locataire ou d'un propriétaire (fréquentation de l'université, contrat de travail à durée déterminée, rénovation du logement principal et déménagement, etc.). Il est essentiel que le besoin soit transitoire, qu'il soit étayé par des documents et qu'une date limite pour la conclusion du contrat soit convenue. Si la raison du bail transitoire doit être prolongée, le contrat peut être prolongé. Toutefois, la durée de location ne peut être inférieure à un an ni supérieure à 18 mois. Il existe également un contrat appelé 3 plus 2 dans lequel le montant du loyer est calculé sur la base d'accords entre l'association des propriétaires et des locataires. Il existe des tableaux officiels indiquant les paramètres évalués en fonction de la qualité et des caractéristiques du bien. Le contrat transitoire pour les étudiants est valable pour une période de 6 à 36 mois. Le contrat peut être signé par l'étudiant personnellementl ou par des groupes d'étudiants universitaires ou des entreprises qui représentent les étudiants. Ce contrat ne peut être stipulé que dans les municipalités où se trouvent des universités ou des succursales d'universités. Les frais de location sont liés aux accords locaux. Le contrat de "comodato", est un contrat par lequel un propriétaire cède la jouissance du bien à une autre personne essentiellement à titre gratuit pour une durée déterminée.

Augmentation du loyer en fonction de l'indice du coût de la vie.

Le loyer est actualisé chaque année en fonction des valeurs publiées au Journal officiel, qui fait état des variations constatées par l'ISTAT dans l'indice des prix à  la consommation.

Contrat de bail forfaitaire (cedolare secca)

À partir de 2011, l'''impôt forfaitaire sur les loyers" a été introduit. Il s'agit d'un impôt qui remplace ceux actuellement dûs sur les baux (article 3 du décret législatif n. 23/2011). Il s'agit d'un régime facultatif qui s'applique en alternative au régime ordinaire. Il comporte des avantages fiscaux pour le propriétaire et le locataire.

Paiement du loyer

À Milan, il est d'usage de payer trimestriellement et à l'avance le loyer + les charges de copropriété qui restent toutefois soumises à toute demande de régularisation, sur la base du bilan final établi par le syndic de l'immeuble. Dans tous les cas, certains propriétaires peuvent accepter des paiements bimensuels ou mensuels.

Dépôt de garantie

Normalement, le locataire verse un dépôt de garantie égal à trois mois de loyer. Ce montant est généralement conservé sur un compte bancaire et est restitué à la fin du bail, après vérification de l'état des lieux et confirmation qu'il n'y a pas dedégâts. Si des réparations ou des remplacements sont nécessaires, leur coût peut être déduit du dépôt de garantie avant qu'il ne soit restitué. Ae dépôt de garantie ne peut PAS être utilisé pour couvrir les trois derniers mois de loyer.

Frais de copropriété

En plus du loyer, le locataire doit payer les frais de copropriété, qui comprennent le nettoyage et l'entretien de l'immeuble, l'approvisionnement en eau, l'aménagement paysager, l'ascenseur, le concierge, etc. et éventuellement le chauffage et l'eau chaude, s'ils sont centralisés. Les dépenses de copropriété varient selon la taille de l'appartement, le nombre de personnes vivant dans la maison, le type de chauffage, l'âge de l'immeuble, etc. Le syndic de l'immeuble, après avoir établi une estimation des dépenses qui devront être affrontées, répartit les coûts entre les appartements, en proportion de leur taille, et demande des avances trimestrielles. Le locataire doit prendre en charge ces dépenses et, par simplicité, il les paie avec le loyer directement au propriétaire qui, à son tour, se chargera de payer le syndic. À la fin de l'année administrative, un contrôle des dépenses réelles est effectué et un bilan final est établi sur la base duquel le solde sera versé aux propriétaires. Il est évident que si vous louez une villa indépendante, il n'y aura pas de frais de copropriété, sauf si elle se trouve dans un complexe résidentiel avec un jardin commun et un service de conciergerie.

Taxe d'enregistrement

La taxe d'enregistrement doit être payée chaque année pendant la durée du bail et correspond à 2% du loyer annuel. Cette charge est supportée par le propriétaire et le locataire, à parts égales. Les timbres fiscaux à apposer sur les contrats à enregistrer sont toutefois à la charge du seul locataire. Dans le cas contraire, les frais de préavis doivent être payés au bureau des impôts par la partie qui se retire du contrat. Dans tous les cas, les deux parties sont conjointement responsables de l'enregistrement ou de la résiliation du contrat auprès du bureau compétent. Si le propriétaire a plutôt l'intention de se prévaloir du régime "cedolare secca", l'enregistrement du contrat est obligatoire mais aucun droit n'est dû».

Entretien

Le locataire est responsable de l'entretien ordinaire du bien et de son contenu, s'il est meublé, y compris les appareils électroménagers. En cas de litige concernant la responsabilité des dégradations, l'avis d'un technicien spécialisé sera consulté. Les frais d'entretien extraordinaire sont à  la charge du propriétaire. Vous pouvez louer des maisons: vides, c'est-à-dire sans aucun type de mobilier; semi-meublées, c'est-à-dire avec la cuisine installée, les appareils électroménagers et quelques placards; ou entièrement meublées. L'équipement (assiettes, verres, couverts, casseroles, serviettes, etc.) n'est généralement pas fourni, mais parfois les propriétaires peuvent organiser ce type de service.

Lorsque vous louez une maison meublée ou semi-meublée, vous devez garder à  l'esprit que le code civil prévoit l'intervention directe du locataire pour l'entretien ordinaire et les réparations à ses frais. Dans le cas contraire, pour des questions de nature extraordinaire, le propriétaire devra s'occuper de tout.